Tańszy kredyt i wzrost cen mieszkań? Co oznaczają obniżki stóp dla Twojego portfela?
Patrząc z perspektywy doradcy, który tygodniowo rozmawia z dziesiątkami kupujących i sprzedających, wrześniowa decyzja RPP o cięciu stóp o 0,25 p.p. to nie pojedynczy strzał, tylko kolejny krok w rozpoczętym już cyklu. To trzecia obniżka w tym roku, a inflacja (2,8% r/r w sierpniu) mieści się w paśmie celu NBP. Europa również luzuje – więc kierunek jest spójny.
Dokąd zmierzamy w latach 2025–2027
Koniec roku: konsensus rynku krąży wokół 4,5% stopy referencyjnej, z potencjalnym ruchem po nowej projekcji NBP.
2025–2026: prognozy rozjeżdżają się w szczegółach – Millennium widzi 4,5% w 2025 r. i 3,5% w 2026 r., ING – ok. 4,25% na koniec 2025 r.
Długi horyzont: NBP dopuszcza, że w 2027 r. inflacja może spaść poniżej celu, co zostawia przestrzeń do dalszych cięć.
Przy tym RPP komunikuje preferencję realnie dodatnich stóp. W praktyce oznacza to, że „era niemal darmowego kredytu” sprzed kilku lat raczej nie wróci, a stabilizacja w okolicy ~3,5% wydaje się najbardziej realistycznym scenariuszem na spokojniejsze czasy.
Co to znaczy dla Twojej raty
Zmienne oprocentowanie: najszybciej reagują kredyty z odniesieniem do WIBOR 1M, wolniej 3M, najpóźniej 6M – tu efekt „przychodzi” z opóźnieniem.
Stałe oprocentowanie: żeby skorzystać z niższych stóp, zwykle potrzebne jest refinansowanie – warto policzyć koszty, zamiast działać odruchowo.
Przykład: przy kredycie 700 tys. zł, spadek oprocentowania o 1,5 p.p. (np. z 7,75% do 6,25%) to ok. 705 zł mniej w racie miesięcznej. Przy 1,5 mln zł oszczędność przekracza 1500 zł/mies.
Uwaga praktyczna: mimo obniżek, polska hipoteka nadal jest relatywnie droga na tle Europy. To nie tylko kwestia stóp, ale też wyższych marż (m.in. podatek bankowy, wakacje kredytowe, ryzyka prawne). Banki część tych kosztów przerzucają na klientów – widzimy to przy wycenie marży.
Czy mieszkania zaraz podrożeją?
Polityka pieniężna działa jak ster na wielkim statku – wykonujesz ruch dziś, a kurs zmienia się po kilku kwartałach. W mieszkaniówce typowe opóźnienie to ok. 6 kwartałów. Co to oznacza w praktyce?
Zdolność w górę: niższe stopy podnoszą zdolność kredytową. Część kupujących „wykorzysta” to na lepszą lokalizację lub większy metraż, niekoniecznie od razu windując ceny m².
Nowy popyt: na rynek wejdą osoby, które wcześniej nie miały zdolności.
Perspektywa cen: najbardziej prawdopodobny scenariusz to powrót do wzrostów w II poł. 2026 i I poł. 2027 r. – czyli mniej więcej półtora roku od startu obecnego cyklu cięć.
Nie wygląda to na „wystrzał” w najbliższych miesiącach, lecz raczej na stopniowe rozgrzewanie rynku.
Co zrobić dziś – w 5 krokach praktyka
Sprawdź marżę i prowizje – przy niższych stopach negocjacje warunków mają realny sens.
Przelicz refinansowanie – policz całkowity koszt (opłaty, ubezpieczenia, wpisy do KW) vs. zysk na racie.
Wybierz sensowny horyzont – jeśli planujesz sprzedaż/zmianę nieruchomości w 2–3 lata, nie każda operacja będzie opłacalna.
Zostaw bufor – niższa rata kusi, ale poduszka finansowa nadal jest kluczowa.
Monitoruj rynek lokalny – timing zakupu/sprzedaży różni się między miastami i segmentami (pierwotny/wtórny).
Na koniec: metafora tankowca
Decyzja RPP to przekręcenie steru. Pasażerowie – kredytobiorcy – poczują zmianę kierunku, ale pełny efekt będzie widoczny bliżej 2026/2027 r. Warto przygotować się już teraz: policzyć liczby, porozmawiać z doradcą i trzymać rękę na pulsie.