Jak obliczyć i opłacić podatek od najmu prywatnego? Prosty poradnik krok po kroku
Jak obliczyć i opłacić podatek od najmu prywatnego?
Jeżeli wynajmujesz prywatnie mieszkanie jako osoba fizyczna, rozliczasz taki najem w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W praktyce oznacza to, że podatek liczysz od przychodu, a nie od dochodu, więc co do zasady nie pomniejszasz go o koszty. Dla najmu prywatnego obowiązują stawki 8,5% oraz 12,5%.
Od jakiej kwoty liczyć podatek
Podatek liczysz od kwoty, która stanowi Twój przychód z najmu. W praktyce najczęściej będzie to po prostu czynsz najmu, który faktycznie otrzymujesz od najemcy. Jeżeli z umowy wynika, że najemca osobno pokrywa opłaty do wspólnoty, spółdzielni albo media, i nie stanowią one Twojego wynagrodzenia, to takie kwoty nie zwiększają przychodu do opodatkowania.
Jakie są stawki podatku
W najmie prywatnym obowiązują dwie stawki ryczałtu:
8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie,
12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.
To oznacza, że dopóki od początku roku nie przekroczysz 100 000 zł przychodu z najmu, liczysz podatek według 8,5%. Po przekroczeniu tego limitu część ponad 100 000 zł liczysz już według 12,5%.
Jak obliczyć podatek krok po kroku
Najprostszy schemat wygląda tak:
krok 1: ustal przychód za dany miesiąc albo kwartał
krok 2: sprawdź, czy od początku roku przekroczyłeś 100 000 zł przychodu
krok 3: zastosuj właściwą stawkę: 8,5% albo częściowo 8,5% i częściowo 12,5%
krok 4: wyliczoną kwotę wpłać na Twój mikrorachunek podatkowy - który wygenerujesz w TYM miejscu
Przykład 1 – gdy cały przychód mieści się w stawce 8,5%
Za kwartał otrzymałeś łącznie 9 000 zł czynszu najmu.
Obliczenie:
9 000 zł × 8,5% = 765 zł podatku
Jeżeli od początku roku nadal nie przekroczyłeś 100 000 zł przychodu, do zapłaty masz właśnie 765 zł.
Przykład 2 – gdy przekraczasz limit 100 000 zł
Załóżmy, że od początku roku masz już 98 000 zł przychodu, a w kolejnym kwartale otrzymasz jeszcze 10 000 zł.
Wtedy:
2 000 zł liczysz według 8,5%
8 000 zł liczysz według 12,5%
Obliczenie:
2 000 zł × 8,5% = 170 zł
8 000 zł × 12,5% = 1 000 zł
Łącznie podatek wynosi: 1 170 zł
Przy rozliczaniu najmu warto więc pilnować nie tylko bieżącego przychodu za miesiąc lub kwartał, ale także sumy przychodów od początku roku. To właśnie ona decyduje, czy część wpływów nie wchodzi już w wyższą stawkę 12,5%.
Miesięcznie czy kwartalnie
Ryczałt od najmu prywatnego możesz wpłacać miesięcznie albo kwartalnie. O kwartalnym sposobie opłacania informujesz w zeznaniu rocznym PIT-28. Ministerstwo Finansów wskazuje też limit przychodów uprawniający do kwartalnych wpłat; dla rozliczeń w 2026 roku jest to 851 720 zł przychodów za 2025 rok.
W praktyce rozliczenie kwartalne jest dla wielu właścicieli wygodniejsze, bo oznacza mniej przelewów i rzadsze pilnowanie terminów. Przy stałym, przewidywalnym czynszu to zwykle najprostszy model organizacyjny.
Kiedy zapłacić podatek
Jeżeli rozliczasz się miesięcznie, wpłacasz ryczałt do 20. dnia następnego miesiąca.
Jeżeli rozliczasz się kwartalnie, wpłacasz ryczałt do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale.
Za ostatni okres roku podatek wpłacasz również do 20 stycznia następnego roku.
Dla rozliczenia kwartalnego oznacza to zwykle:
I kwartał – płatność do 20 kwietnia
II kwartał – płatność do 20 lipca
III kwartał – płatność do 20 października
IV kwartał – płatność do 20 stycznia następnego roku
Gdzie zapłacić podatek
Podatek wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy. To indywidualny numer rachunku podatkowego, który służy m.in. do wpłat PIT. Mikrorachunek możesz sprawdzić w oficjalnym generatorze Ministerstwa Finansów albo uzyskać go w dowolnym urzędzie skarbowym.
Jeżeli jesteś osobą fizyczną i nie prowadzisz działalności gospodarczej oraz nie jesteś czynnym podatnikiem VAT, swój mikrorachunek generujesz na podstawie PESEL-u. W pozostałych przypadkach właściwy może być NIP.
Jak zrobić przelew
Najwygodniej opłacić podatek jako przelew podatkowy w bankowości internetowej. Przy wpłacie ryczałtu w trakcie roku jako symbol formularza płatności podajesz PPE. Jeżeli dopłacasz podatek wynikający z rocznego zeznania, wtedy używasz symbolu PIT-28.
W praktyce warto przygotować sobie prosty schemat:
zsumuj przychód za miesiąc albo kwartał,
wylicz podatek według 8,5% lub 12,5%,
zaloguj się do banku,
wybierz przelew podatkowy,
wpisz swój mikrorachunek,
wskaż symbol PPE,
opłać podatek w terminie.
Rozliczenie roczne
Po zakończeniu roku składasz zeznanie PIT-28. Za 2025 rok zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 roku, a formularz PIT-28 wymaga samodzielnego uzupełnienia i zatwierdzenia. Szczegóły składania PIT - 28 opisaliśmy w tym artykule.
Najkrótsze podsumowanie
W najmie prywatnym liczysz podatek od przychodu, najczęściej od samego czynszu. Do 100 000 zł rocznie stosujesz stawkę 8,5%, a od nadwyżki 12,5%. Podatek wpłacasz miesięcznie albo kwartalnie na własny mikrorachunek podatkowy, najczęściej przelewem podatkowym z symbolem PPE. Po roku składasz PIT-28.
Ten materiał ma charakter informacyjny i dotyczy typowego przypadku prywatnego najmu długoterminowego lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną. Przy nietypowych rozliczeniach albo współwłasności warto potwierdzić swój przypadek z księgowym lub doradcą podatkowym.