PIT z najmu za 2025 rok – jak złożyć PIT-28 krok po kroku
Jeśli rozliczasz najem prywatny za 2025 rok, deklarację składasz na formularzu PIT-28. Sprawdź, do kiedy trzeba ją wysłać, gdzie ją złożyć i jak przejść cały proces krok po kroku.
PIT z najmu za 2025 rok – najważniejsze informacje na start
Jeśli osiągałeś przychody z najmu prywatnego w 2025 roku, roczne rozliczenie składasz na formularzu PIT-28. Zeznanie za 2025 rok można złożyć od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 r. Jeżeli z rozliczenia wyjdzie dopłata, także ją trzeba uregulować do 30 kwietnia 2026 r. na mikrorachunek podatkowy, używając symbolu formularza PIT-28.
Od 2023 roku najem prywatny jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, dlatego w standardowej sytuacji właściciela mieszkania wynajmowanego prywatnie nie rozlicza się tego na PIT-36, tylko właśnie na PIT-28.
Jaki formularz wybrać przy najmie prywatnym
Dla najmu prywatnego za 2025 rok właściwy formularz to PIT-28. W usłudze Twój e-PIT deklaracja może być przygotowana wstępnie, ale przy PIT-28 podatnik musi samodzielnie ją uzupełnić, sprawdzić i zatwierdzić. W przeciwieństwie do PIT-37 i PIT-38, formularz PIT-28 nie zostanie zaakceptowany automatycznie po upływie terminu.
Do kiedy trzeba złożyć PIT z najmu za 2025 rok
Termin na złożenie PIT-28 za 2025 rok upływa 30 kwietnia 2026 r. Zeznania można składać od 15 lutego 2026 r. Jeśli złożysz formularz wcześniej, będzie on traktowany jako złożony 15 lutego 2026 r.
Jakie stawki podatku obowiązują przy najmie prywatnym
Przy najmie prywatnym obowiązuje ryczałt:
8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli małżonkowie złożyli oświadczenie, że całość przychodów z najmu rozlicza jeden z nich, próg dla wyższej stawki wynosi 200 000 zł.
Co jest przychodem z najmu, a co nim nie jest
Przy najmie prywatnym rozliczasz przychody faktycznie otrzymane lub postawione do Twojej dyspozycji. To ważne, bo samo to, że czynsz był należny z umowy, nie oznacza jeszcze automatycznie przychodu podatkowego.
Nie każda kwota wpłacana przez najemcę musi też stanowić Twój przychód. Jeśli z umowy wynika, że określone opłaty — na przykład część opłat administracyjnych lub media — obciążają najemcę, to nie są one przychodem właściciela.
Gdzie złożyć deklarację PIT-28
PIT-28 składa się do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Formularz PIT-28 za 2025 rok wskazuje właściwość urzędu według miejsca zamieszkania osoby fizycznej. W praktyce oznacza to, że liczy się Twój urząd skarbowy jako podatnika, a nie położenie samej nieruchomości.
Jak złożyć PIT-28 – krok po kroku
1. Zaloguj się do e-Urzędu Skarbowego
Od 15 lutego 2026 r. w e-Urzędzie Skarbowym dostępne są rozliczenia za 2025 rok w usłudze Twój e-PIT. Możesz zalogować się m.in. przez login.gov.pl, Profil Zaufany, bankowość elektroniczną, e-Dowód lub mObywatela.
2. Otwórz formularz PIT-28 za 2025 rok
W usłudze Twój e-PIT znajdziesz formularz PIT-28 za 2025 rok. Przy tym formularzu system może zawierać część danych, ale najem prywatny trzeba zweryfikować samodzielnie.
3. Sprawdź przychody z najmu
Zweryfikuj kwoty, które faktycznie otrzymałeś w 2025 roku, i oddziel je od opłat, które zgodnie z umową ponosi najemca. To jeden z najważniejszych etapów poprawnego rozliczenia.
4. Zweryfikuj wpłaty ryczałtu
W Twój e-PIT można sprawdzić także wpłacony do urzędu ryczałt. KAS wskazuje, że dane o wpłatach znajdziesz również w zakładce „Dane źródłowe” w części „Wpłaty”.
5. Uzupełnij odliczenia, jeśli Ci przysługują
Jeśli masz prawo do określonych odliczeń lub ulg, dodaj je przed wysłaniem deklaracji. Zakres odliczeń zależy od Twojej sytuacji podatkowej.
6. Zatwierdź i wyślij formularz
To bardzo ważny krok: PIT-28 trzeba samodzielnie zaakceptować i wysłać. Jeżeli tego nie zrobisz, deklaracja nie zostanie złożona automatycznie przez system.
Jak można złożyć PIT-28
Najwygodniej zrobić to elektronicznie, przez:
Twój e-PIT,
e-Deklaracje,
aplikację e-Urząd Skarbowy.
Możliwe jest też złożenie formularza papierowo. Warto jednak pamiętać, że elektroniczne złożenie deklaracji wiąże się z szybszym terminem ewentualnego zwrotu nadpłaty niż forma papierowa.
Co z małżonkami i najmem wspólnym
Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, co do zasady każde z nich rozlicza swoją część przychodu. Możliwe jest jednak opodatkowanie całości przychodów przez jednego z małżonków po złożeniu odpowiedniego oświadczenia. Jednocześnie sam fakt uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem nie wyklucza wspólnego rozliczenia małżonków z innych dochodów.
Najczęstszy błąd przy PIT z najmu
Najczęstszy błąd praktyczny to założenie, że skoro formularz jest widoczny w Twój e-PIT, to system „załatwi sprawę sam”. Przy PIT-28 tak nie jest — trzeba wejść do formularza, uzupełnić dane, zatwierdzić i wysłać deklarację przed 30 kwietnia 2026 r.
Podsumowanie
Jeśli rozliczasz najem prywatny za 2025 rok, w standardowej sytuacji składasz PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 r. Najlepiej zrobić to przez Twój e-PIT, ale pamiętaj, że ten formularz wymaga samodzielnego zatwierdzenia. Przed wysyłką warto sprawdzić, które wpływy są Twoim przychodem, jakie wpłaty ryczałtu zostały już wykonane i czy przysługują Ci jakieś odliczenia.
Uwaga: ten materiał dotyczy najmu prywatnego. Jeśli rozliczasz najem w ramach działalności gospodarczej albo masz nietypową sytuację podatkową, warto skonsultować rozliczenie z księgowym.
FAQ
-
Dla najmu prywatnego za 2025 rok właściwy jest PIT-28.
-
Termin mija 30 kwietnia 2026 r., a deklaracje można składać od 15 lutego 2026 r.
-
Nie. PIT-28 nie podlega automatycznej akceptacji i trzeba go samodzielnie wysłać.
-
To 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł; dla części małżonków rozliczających całość u jednego z nich próg wyższej stawki wynosi 200 000 zł.
-
Do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.
Jeśli chcesz przygotować mieszkanie do najmu w sposób uporządkowany i bez pomijania ważnych szczegółów, pobierz naszą bezpłatną checklistę. To prosty materiał, który pomoże Ci lepiej przygotować lokal do ogłoszenia, prezentacji i wydania najemcy.
Pobierz checklistę przygotowania mieszkania do najmu.
Chcesz otrzymywać więcej praktycznych materiałów o najmie, inwestowaniu i nieruchomościach? Zapisz się do newslettera Housers.
Zapisz się do newslettera